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山本の独り言

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山本の独り言

カテゴリ:賃貸物件オーナー様
皆さん、こんにちは。
9月だというのに、まだまだ暑い日が続いていますねι(´Д`υ)アツィー

先日、あまりの暑さに地元柿崎の山奥にある「大出口」に行ってきました。
小学生の時は学校行事で、この大出口に何度か行っていたのですが、あれから早30年。。。
雰囲気はすっかり変わってしまいましたが、湧き水は今もたくさん出ていて、めちゃくちゃ冷たくて
おいしいお水でした。
皆さんもご興味があればぜひ行ってみてください。

大出口公園
〒949-3364 新潟県上越市柿崎区東横山308








って、今日は先日お伺いしたオーナー様とお話したことについて、独り言を話します。

まずそのオーナー様とは初めてお会いしました。そのオーナー様がご所有されている物件についても当社でご紹介をしたことがない、まっさら新規のオーナー様でした。お会いした経緯としては、当社でも空室のご紹介をさせて頂けないでしょうか?と、。私の方からご連絡をした感じです。はじめはすごく警戒されていたと思います。不動産をお持ちの方は、いつもどこかの不動産業者からしつこく連絡が来ると思うので、警戒するのは当然だと思います。まぁ不動産業者は警戒しますよね。
それでも色々お話させて頂きました。が、不動産業者として私なりに思うことが多々ありました。
こういうオーナー様とはもっとお話して、ご自身の物件にもっとご興味をもって頂きたいんだよな~

【山本】
今ご所有の〇〇コーポですが、いくつか空室があるようにお見受けしましたが、空室は今いくつありますか?(2DK、6世帯というのは現地確認済み)

【オーナー様】
確か、〇〇号室と〇〇号室と〇〇号室の3室。

【山本】
そうなんですね
(半分空いているのか~)
募集条件等はどうされてるんでしょうか?

【オーナー様】
その業者にお任せしているよ。

【山本】
そうなんですね。
ちょっと募集条件調べてみていいですか?
ーーーー携帯で検索ーーーー
あ~これか。
家賃だけ見ると、ん~、少し高い感じなかな~
※その時は実際の物件を見ていないので、ネットの募集条件と写真だけを確認してみると

まず、
・写真が古い
・写真が暗い
・写真が少ない
いつの写真使ってるんだろう。。。

写真以外に私が気になったこと。
・とにかく設備が古い
・内装が汚れているように写真では見えた。

この写真が本当なのであれば、入居者を今の条件でつけるのは、よほど条件がマッチしたお客様が現れるか、スーパー営業マンがいない限り難しい。

ちなみに空室期間はどのくらいでしょうか?

【オーナー様】
長い部屋は3年くらい、短いところだと今年の3月にでたところもあるよ。

【山本】
3年!?!?Σ(・ω・ノ)ノ
今年の3月に出たところが短いといっても半年経ってるな~
~~空き室になれてしまっている様子~~
空室期間が長いことは家賃収入が減るだけではなく、建物が傷む原因となり、
修繕が必要になることもあるので、オーナー様にとって空室は本当に良くない。

たらればの話ですが、
仮に家賃が45,000円で、36ヶ月(3年空室)=1,620,000円 
1室でこれだけの損失になり、これから室内を修繕し、入居者を募集を掛ける。
トータル2,000,000円以上の費用をかけることになります。(機会損失分含む)

問題点は、例えば3年前の退去の時点でしっかり修繕し、現在入居者がいれば、ここまで大きな損失にはなっていなかったこと。
そして、何より3年間も空室にしている不動産業者を未だに信頼し?頼っていること。
昔からのお付き合いもあるでしょう。それもわかります。ここまで市場に物件が出回っていなかったときはしっかり客付もしてくれたのでしょう。そこまで手を掛けなくても入居者が決まったのでしょう。それもわかります。でも、今は違います。

昔:お願いだから、このお部屋に住まわせてください。(入居希望者様がオーナー様にお願い)
今:お願いだから、このお部屋に住んでください。(オーナー様がお客様にお願い)
※例えばのお話ですので、実際のニュアンスは異なるかと思いますが、私はこのように感じます。

任されている不動産業者の気持ちはどんな気持ちなんだろう。
私なら、居ても立っても居られない。


その後も、このオーナー様とはいろいろお話させて頂きましたが、このオーナー様はとにかく
情報力が少ない。賃貸市場の動向も、自分の物件をどうしたらいいのか。など。

私は賃貸営業を始めて、15年以上経ちました。
その中で色々なオーナー様と色々なお話をたくさんさせて頂き、その都度オーナー様と一緒に考え、
対応してきました。その経験の中で感じた、確信したことがあります。それは
「賃貸経営はオーナー様だけで行う事は難しい。不動産業者だけが頑張っても難しい。オーナー様と不動産業者がしっかり意見を出し合い、協力していかなければ賃貸経営は出来ない」ということです。

・オーナー様がしっかり建物維持をしていても、不動産業者が何もしなかったら入居者は付かない。
・不動産業者が色々ご提案しても、オーナー様にその気がなければ何もできない。

賃貸経営は「情報力」「行動力」「継続力」が必要と私は思います。

このオーナー様の物件は正直、貸し出すために修繕費用が発生します。かといって、募集賃料を大幅に上げることは難しいかもしれません。オーナー様のご意向もしっかりお伺いし、これからどうしていきたいのか。を不動産業者も把握して、協力していかなければこの物件を再生させることは非常に難しいと感じた。

今回は、私の方での入居者紹介については、その場でご依頼をお受けできませんでした。
任せている不動産業者と相談してみるとのことでした。
果たして、このオーナー様と物件はどのようになるのか。気にしていきたいと思います。

空室にお困りのオーナー様

管理会社や任せている不動産業者がいたとしても、まずは私にご相談ください。
不動産業界でも、セカンドオピニオン「第二の意見を求める」的なことも必要です。
とにかく、情報はたくさんあって損は絶対にありません。
たくさんの情報の中で、ご自身に合う方法を探していけばいいんです。

皆様の大切な、大切な資産である物件を私と一緒に守っていきましょう。
相談はすべて無料です。ご連絡を頂ければすぐに伺います。
025-520-8274
どうかお気軽にご相談ください。













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