前回の投稿から少し間が開いてしまいました。申し訳ございません。
言い訳をすると、大変ありがたいことに賃貸物件をお探しになられる方が非常に多くご来店頂き、お客様のご対応でいっぱいいっぱいでした。( TДT)
お部屋探しのピークも終わるこのタイミングで今回のタイトルにある「大家必見！長期保有したアパート、マンションの売り時は？」について、数件物件所有者様からちょうどご相談を頂きましたので、そのお話を少しできればと思い書かせて頂きます。
毎年１月から３月は賃貸市場が一年を通して１番入居者の変動がある時期です。長年大家をしてきた皆様はよくご理解頂いていることと思います。上越市の賃貸市場はこの繁忙期がアパート経営にはとても大事な時期です。首都圏であっても繁忙期は大事な時期だと思いますが、上越市は繁忙期を超えると一気に物件の動きが鈍くなります。繁忙期に満室にできなかった場合、次の繁忙期までの約１年間空室なんてことも多々あります。
アパートオーナーを長く続けてきたオーナー様でしたら誰もが経験してきていると思いますが、アパート経営は築年数が経てば経つほど、何かと手が掛かる上に、以前のような家賃収入も得られなくなってきていると思います。築２０年以上経過している建物については、雨漏れなどによる外壁や屋根の修繕やエアコン、給湯器などの設備トラブル、建具の不具合、入居者退去後の修繕などなど、収入以上に経費がかかることもあるかと思います。築２０年以上経過している建物については費用をかけずに賃貸経営を続けていくのは非常に難しいお年頃になってきているのではないかと思います。
そこで今回は一棟アパートや一棟マンションを売却する判断基準と売却時期についてご説明させて頂きます。
アパート経営は投資であり、売却完了するまでその投資の結果全体を知ることは出来ません。売り時を逃すと大きな損失に繋がることもありますので、しっかり売却時期を検討していきましょう。
目次
１．大家がアパートを手放す原因、理由は？
①修繕
②空室期間
③家賃の下落
④税金
２．売却をするか悩む理由・迷う理由は？
①収益・家賃収入がなくなる
②愛着がある
３．アパートの売り時の判断基準は？
①購入してから５年以降
②築年数
③減価償却
④修繕工事
⑤空室予定
⑥増税
４．最後に。。。
５．アパート、マンションのご売却はＪＣルームにお任せください！
１．大家がアパートを手放す原因、理由は？
①修繕
圧倒的に多い原因の一つに修繕工事です。
建物が古くなればなるほど修繕箇所が次々と発生してきます。雨漏れやエアコン、給湯器、洗面台、トイレ、キッチンなど築年数が２０年を超えたあたりからこれらの修繕工事の出費は増えてきます。
②空室期間
現在では、スーモやホームズ、アットホームといったインターネット広告でほぼ全ての情報を閲覧することができます。その中で、賃料や築年数、設備、内外装のリフォームの有無などを基に検索をします。競合する物件がたくさんある中でいかに競合物件との差別化を図るかも非常に重要です。今までのやり方では空室期間が長くなることもありますので、時代の変化にもしっかり対応する柔軟性が求められます。
③賃料の下落
上記②でも、述べたように、時代の流れ、変化に対応できず空室期間が長くなってくるとオーナー様や管理会社は賃料の値下げを検討しなければいけない状況になることもあります。賃料の減額＝資産価値の下落になります。
④税金
アパート経営につき建物減価償却費を確定申告で経費として所得から差し引きします。その減価償却費は設備１５年、躯体は構造の法定耐用年数で終わりになります。つまり減価償却費が使えなくなった時点で経費計上額が大幅に減ってしまうので、所得が増え税金が増えることになります。
２．売却をするか悩む理由・迷う理由は？
①収益・家賃収入がなくなる
アパートを売却してしまうと、そのアパートから得ていた家賃収入が無くなってしまうため不安に感じる方がいます。その場合は、将来的に所有を続けることで得られる家賃収入と、その期間に考えられる出費とリスクを計算し照らし合わせてみましょう。そして、すぐに売却する場合に出る利益と比較してみることも売却の判断材料になると思います。
②愛着がある
長く所有したアパートには愛着が湧くものです。大変なことも幾度と経験し、手間がかかると何度も思ったと思いますが、今まで頑張って収益を上げてくれた大切な資産ですので、そう簡単に手放せないかもしれません。その場合は、最終的に相続することまで検討する必要があります。相続される方ともしっかり相談し話し合って保有を選ぶか、売却を選ぶかを決めていくことをお勧めします。
３．アパートの売り時の判断基準は？
①購入してから５年以降
これは譲渡所得税の関係から５年未満は約４０％、５年以上は約２０％の税金がかかります。この差は、金額にすると不動産は高額ですので数百万円単位で変わってきます。そのため、購入してから５年以降が一つの判断材料になります。
②築年数
不動産を購入する側は、築年数や法定耐用年数を踏まえて購入を検討します。購入側は金融機関からの融資をして購入する方がほとんどになりますので、この法定耐用年数というのもポイントになります。法定耐用年数を超える前にご売却をするというのも売却する上では大切になってきます。もちろん耐用年数を超えている物件でも売却は可能ですが、そのためには、現在空室も少なく収益物件としてしっかり稼働しているか。というのが大切になります。
③減価償却
減価償却費がなくなってしまうと家賃収入の所得が上がり、所得税が大きくなります。ローン返済がある方にとっては、キャッシュフローがマイナスになり大打撃となってしまうこともありますので、減価償却がなくなるタイミングが判断基準になります。
④修繕工事
アパートオーナーは家賃業を行う以上「使用収益の対価」と言い、入居者が安全に安心して暮らせるよう防災対策や老朽化修繕を行う義務があります。建物の防水工事や外壁塗装工事と言っても数約万単位の費用が掛かってきます。築年数が経過すればするほど、その費用も大きくなります。
⑤空室予定
近隣に大学生あり学生が多い物件ほど、競合物件も多数あり、学生をターゲットにしたお部屋が多数あります。設備の面や内装面など若い学生をターゲットにするためには、今求められている設備を導入したりすることも必要です。また、学生をターゲットにしているような物件は入学シーズンなどで満室にならなったお部屋は、来年の引っ越しシーズンまで空室？！なんてことも考えられます。また、大学だけではなく企業や工場の移転により今まで確保していた入居者確保が難しくなる場合もあります。そのようなタイミングも売却する判断基準として考える必要があります。
⑥増税
２０１９年１０月より消費税が１０％になりました。
消費税が上がれば必然的に管理費から修繕費などすべての費用が高くなります。そうなった場合には予定していたキャッシュフローは減少してしまう可能性があります。増税前は不動産購入者も同様で購入金額や初期費用が今までよりも高額になります。
売主にとっても買主にとっても増税前に行動したいと考える方が増えてきますので、その時期も判断する基準になります。
４．最後に。。。
アパートを売却するタイミングや理由は人それぞれありますが、最も多いのが収益の減少になります。
今売った方がいいのか？
もう少し頑張った方がいいのか？
これからも持ち続けた方がいいのか？
ローンが残っている方は、売却価格と残債額の関係もあるでしょう。
売却のタイミングは非常に悩ましい課題です。
弊社にご相談頂ければ、今売った場合の収益と、保有し続けたときの収益を比較し、その上で今後の対策をオーナー様と一緒に検討していけたらと思っています。
不動産については、ひと昔のように「相続するもの、後につなげるもの、後に残すもの」といったような考え方は変わりつつあります。今まで長い間オーナー業をしてきた大家さんと、相続される方とでは考え方も大きく変わることはよくあることです。
建物を残すべきか、売却しお金を残すべきか、ぜひご家族の皆さんで話し合ってみて下さい。
５．アパートの売却はＪＣルームにお任せください。
当社では築の古くなったアパートはもちろん、空室が多い物件など、収益物件の売買を得意としております。賃貸の客付も行っていることから、市場の状況と合わせた価格設定で査定額をご提案させて頂きます。
収益物件売却のもとはやはり賃貸業だと私は思います。賃貸業を分からずして収益物件のご紹介は出来ません。１５年以上賃貸仲介の営業をさせて頂き、これまでに5,000名以上のご成約を頂いてきました私が、皆様の大切な資産を今後どのように活用していくのか、どのように活用するべきか、ご提案させて頂きます。まずは、些細なことでも構いません。一度ご相談ください。
今回は、ずいぶんと長文になってしまいましたが、最後までお読み頂きまして有難う御座いました。
次回は何書こうか考えます。「こんなの書いてくれ」などありましたら、書けるか分かりませんがご要望は聞きますので、ＨＰからお問い合わせください。
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直接ご連絡頂いても構いません。ちょっと小太りですが、フットワークは軽いです！
